饱受争议的二(èr)手房(fáng)交易中介费问题，正逐渐得到监管部(bù)门的(de)重视(shì)。

　　5月(yuè)8日，住建部、市(shì)场监管总(zǒng)局联合(hé)发布了关于规范(fàn)房地产经纪(jì)服务(wù)的意见。意见提及，近年来，部分(fēn)房地产(chǎn)经纪机构存在利用房源客源优势收取过高(gāo)费用(yòng)、未明(míng)码标(biāo)价(jià)、捆(kǔn)绑(bǎng)收费、滥(làn)用客户个人(rén)信息等问题，加重交(jiāo)易当事人负担、侵(qīn)害其合法权(quán)益(yì)。

　　基于上述背(bèi)景，两部门(mén)从加(jiā)一亿等于10的几次方万，一亿等于10的几次方元强从业(yè)主体管(guǎn)理(lǐ)、明确(què)经(jīng)纪服务(wù)内容、合理确定经纪服务收(shōu)费、严格实行(xíng)明码标(biāo)价(jià)等十方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产(chǎn)首席分析师张(zhāng)大伟称，随着城(chéng)市发展，一二线(xiàn)城市二手房(fáng)交易(yì)占比逐渐(jiàn)增(zēng)加(jiā)。以北京、上海为(wèi)例，二手房占(zhàn)市场成交比(bǐ)例(lì)超过80％，大量二手房成交依赖中(zhōng)介居间成交(jiāo)，房(fáng)地产调控重心逐(zhú)渐(jiàn)从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员(yuán)李宇嘉表(biǎo)示，买房对居民(mín)来说属于金(jīn)额不低的大(dà)宗交易，由于二手(shǒu)房交易成本较高、交(jiāo)易周期较(jiào)长，具有(yǒu)非(fēi)常强的专(zhuān)业性，居民往(wǎng)往(wǎng)通(tōng)过中介来完成。但(dàn)很多中介利用信(xìn)息不对称等问题(tí)，将(jiāng)非必要的收(shōu)费夹带(dài)其中，如收取过桥融资(zī)、按揭费、担(dān)保(bǎo)费等(děng)，对居民(mín)造成(chéng)额外的负担，而且这些服务(wù)事项(xiàng)并未明码一亿等于10的几次方万，一亿等于10的几次方元标价。

　　对于二手房市场交易(yì)过(guò)程(chéng)中(zhōng)存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪(jì)服务在(zài)内(nèi)的相关市场交易行(xíng)为及(jí)其主(zhǔ)体(tǐ)进行规(guī)范(fàn)和秩序整(zhěng)顿，是房(fáng)地产(chǎn)市场管理和调控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作(zuò)的意(yì)义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介(jiè)收(shōu)费(fèi)问题成(chéng)监管重(zhòng)点

　　二手房(fáng)市场中，历来对房地产经纪服务行业关注最多的一(yī)个话题(tí)，便(biàn)是房地产经(jīng)纪服务(wù)费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部(bù)门主(zhǔ)要(yào)监管(guǎn)的重点，将是对(duì)房地产经(jīng)纪服务(wù)收费及(jí)中介交易进(jìn)行规范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋(wū)交易过(guò)程中，部分价值不(bù)菲的房屋，往往要缴纳(nà)一笔金额不(bù)低的中介(jiè)费。以北(běi)京某房地(dì)产(chǎn)经纪服务机构2.7％的(de)服(fú)务费率计算，一(yī)套1000万(wàn)元的房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务收费上，两(liǎng)部(bù)门(mén)在此次意(yì)见中(zhōng)提及，房地产经纪机构要合理(lǐ)降低住(zhù)房买(mǎi)卖和(hé)租赁经纪服务费用。鼓励按(àn)照成交价(jià)格越高、服务费率(lǜ)越低的(de)原则实(shí)行分(fēn)档定价。引导(dǎo)由交易双方共(gòng)同承(chéng)担经纪服(fú)务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房地产经(jīng)纪服务收费标(biāo)准的最早(zǎo)依据是1995年国家计委建设部下(xià)发(fā)的《关(guān)于房地产中介(jiè)服务收(shōu)费的通知(zhī)》（971号文），其中第六条规定(dìng)：房屋买卖代理收费(fèi)，按成(chéng)交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京市执(zhí)行的2014年更新后的收费标(biāo)准，即根据这样的(de)规定：“少数特别(bié)复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可在规(guī)定的收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)基础上适当(dāng)上(shàng)浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着(zhe)“简政放权”的精神(shén)，北(běi)京(jīng)2015年取消(xiāo)了房(fáng)地产(chǎn)中介服务等(děng)57个政府定价，房地产经纪(jì)服务收费多少(shǎo)由各(gè)中介机(jī)构自行(xíng)决定(dìng)。

　　“房产中介(jiè)机构在实(sh一亿等于10的几次方万，一亿等于10的几次方元í)际收取(qǔ)费(fèi)用(yòng)过(guò)程中(zhōng)，相关监管部(bù)门当(dāng)前(qián)并未明确具体(tǐ)的中介费(fèi)率，中介(jiè)机构(gòu)仅需(xū)在服务(wù)过程中对收费标准进(jìn)行明码标价即可。而房地(dì)产经纪服务机构在(zài)具(jù)体收(shōu)取(qǔ)过程中，会(huì)结合房屋价值及工资(zī)标准(zhǔn)，综合计算出(chū)合适的中介费率(lǜ)。”张(zhāng)大(dà)伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地(dì)产(chǎn)经纪机(jī)构应当在经营门店(diàn)、网(wǎng)站、客户端等场所(suǒ)或(huò)渠道，公示(shì)服务(wù)项目(mù)、服务内容(róng)和收费标准(zhǔn)，不得(dé)混合标价和捆绑(bǎng)收(shōu)费。房地产经纪机构提供的(de)基(jī)本服务和延(yán)伸服务，应当分(fēn)别(bié)明确(què)服务(wù)项目(mù)和收(shōu)费(fèi)标准。房地产经纪机构收费前应当向交易当事(shì)人出(chū)具收费清单(dān)，列明收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)、收(shōu)费(fèi)金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高(gāo)于市(shì)场(chǎng)平均(jūn)水(shuǐ)平的(de)房地产(chǎn)经纪机构，住房和城乡建设部门将(jiāng)会同(tóng)市场监管(guǎn)等部(bù)门采(cǎi)取约(yuē)谈等综合措施进(jìn)行重点(diǎn)监管。市场监管部门(mén)会(huì)同有关部(bù)门依法(fǎ)查处不按(àn)规定明码标价、操纵经纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)等(děng)违反价格和反垄断法律法(fǎ)规的行为。对房(fáng)地产(chǎn)经纪机(jī)构相关(guān)违法违规信息，市场监管(guǎn)部(bù)门(mén)要(yào)依法依(yī)规(guī)纳入国家企业信(xìn)用信(xìn)息公示系统。

　　房屋(wū)中介费(fèi)要降了(le)？

　　鼓励按照(zhào)成交价格(gé)越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分档定价(jià)，是否(fǒu)意味着，未来豪宅的中(zhōng)介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总(zǒng)裁兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔(shū)伦(lún)称，住建(jiàn)部发文鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实(shí)行分档定价(jià)，合理降低住房买卖(mài)和租(zū)赁经纪服务(wù)费用(yòng)，主要还是规范行业(yè)，打击收(shōu)费过高的经纪机(jī)构，但对市场影响有(yǒu)限，“以深圳为(wèi)例，深圳市(shì)场豪宅和普宅本来收费就不同，各(gè)家收费普遍在(zài)合理范围内，加上经纪服务(wù)费用(yòng)对(duì)市场(chǎng)的影响不(bù)大(dà)。”

　　张大伟(wěi)指(zhǐ)出，由于当(dāng)前(qián)两部(bù)门提出的意见仅为鼓(gǔ)励性质(zhì)，即只是纲领性文(wén)件而非规定，未来如何具体认定其中的细(xì)则，还需要看各城市落(luò)地执行情(qíng)况。

　　不过，张(zhāng)大(dà)伟表示(shì)，“从目(mù)前市场看，经(jīng)纪服务领域的调整改善、规范化，有利于(yú)行业健康发展。同时，由于二手(shǒu)房(fáng)很多房源在(zài)产权方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能对交(jiāo)易(yì)产生影响，这对房地产经(jīng)纪服务(wù)行业的专业性(xìng)提出更高的要(yào)求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总监陆骑麟(lín)指出，在二(èr)手房买卖过程中，原(yuán)本(běn)应该(gāi)由上(shàng)下家(jiā)各支付一半(bàn)的中介费，但在一些热点城(chéng)市的二(èr)手房(fáng)交易过(guò)程(chéng)中，往(wǎng)往会有这(zhè)样的情形，因部(bù)分(fēn)购(gòu)房者处于弱(ruò)势地(dì)位，从而(ér)会(huì)出现(xiàn)中介费及税(shuì)费均由购(gòu)房者来承担。即使一些房东愿意(yì)承(chéng)担(dān)中介费(fèi)，这部(bù)分费用(yòng)也可能通(tōng)过转(zhuǎn)嫁的方(fāng)式，在房价中(zhōng)有所(suǒ)体(tǐ)现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁给下(xià)家，市(shì)场这种(zhǒng)所谓‘约定(dìng)俗成’的情(qíng)况，一些房产中(zhōng)介公司将其视为(wèi)向购房(fáng)者单边(biān)收(shōu)费的行为。部分(fēn)中介公(gōng)司可能会利用其支配地位，在原(yuán)先经纪服(fú)务(wù)收费的基础上，再次向房东收取费用，而这(zhè)部分费用，房东往往(wǎng)会将其(qí)转再次转嫁给购房(fáng)者(zhě)，这实际(jì)上(shàng)相当(dāng)于变(biàn)相(xiāng)推高了房(fáng)价。两部门提(tí)出严禁操纵经(jīng)纪服务收费，不仅有利于提高交易(yì)中操作(zuò)的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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