文：任泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售制了(le)。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡(xiāng)建设工作会议(yì)提出(chū)“有条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足(zú)一(yī)个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四(sì)川(chuān)、广东等地(dì)明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的(de)房子，还烂(làn)尾(wěi)了，这是对购房(fáng)者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发(fā)时代步(bù)入高质(zhì)量(liàng)发展阶段的(de)必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱(qián)，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的(de)预售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天经地义。当然二(èr)次(cì)房改是(shì)个技(jì)术活，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长效机制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地产税。如果按(àn)照经济规律(lǜ)办(bàn)事，中国一(yī)定能实现房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货(huò)，预售制(zhì)是对购(gòu)买(mǎi)者(zhě)的单(dān)方(fāng)面(miàn)不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对(duì)购房者非常不公(gōng)平(píng)，比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息(xī)，还要(yào)承担(dān)延迟交房(fáng)、房屋(wū)质量、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不(bù)能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房销售，这样(yàng)有助(zhù)于落实中央(yāng)房住不炒精(jīng)神、有助于(yú)保障购(gòu)房老百姓权益、有助于房企稳健发(fā)展(zhǎn)，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取(qǔ)消预售制度？预(yù)售制度(dù)怎么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下(xià)：商(shāng)品(pǐn)房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗(sú)称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是(shì)一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引(yǐn)入(rù)了商品(pǐn)房预售制度。其实，当(dāng)前世界(jiè)不(bù)少国家存(cún)在预售(shòu)制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般(bān)有严格的监管保障措(cuò)施，开发商在项目获得政府批准后才(cái)可以开(kāi)始销售(shòu)，买家在购(gòu)买期房(fáng)后并非像中(zhōng)国一(yī)样在支(zhī)付完首(shǒu)付款后从银行(xíng)一次性贷(dài)款支付(fù)剩余全部房款(kuǎn)，而(ér)是根据开发商工程进(jìn)度(dù)在完全交(jiāo)房(fáng)前进行分期支(zhī)付。所以，预售制度(dù)是需要严格的资金监管、分期支付以及违(wéi)约处(chù)罚措(cuò)施(shī)作为保障的(de)，如(rú)果(guǒ)没有这些保障(zhàng)措施，一定会触发风(fēng)险(xiǎn)，对购房民众(zhòng)不公平，所以不(bù)如借机取消预售(shòu)制度，以后(hòu)改为(wèi)现房销售(shòu)。客(kè)观讲预售制度有(yǒu)一定历史阶(jiē)段性(xìng)，现(xiàn)在中国(guó)住房进入存量时代，取消预售制(zhì)度(dù)有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，当然这(zhè)需要配套(tào)房企债务重组、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产(chǎn)长效机(jī)制。这是个技术活，只要(yào)坚持市(shì)场化改革，中(zhōng)国一定能(néng)化解这个难题，让房地产回归实体经(jīng)济和居(jū)住属(shǔ)性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售(shòu)制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众(zhòng)的(de)最根本最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将(jiāng)极(jí)大的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣(liè)币。所有商(shāng)业的本质是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的(de)事，烂尾毁三(sān)代，好(hǎo)房幸福一家(jiā)人。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓安居(jū)乐(lè)业、社会(huì)长(zhǎng)治久安、行(xíng)业企(qǐ)业(yè)健康发(fā)展的(de)重大措(cuò)施。在当前的情(qíng)况下(xià)，取消预(yù)售制(zhì)要结(jié)合稳楼(lóu)市、房地产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金融(róng)支持当期三好生、新模式等(děng)综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研究(jiū)中心(xīn)参与财税改革方案(àn)研究时，对(duì)预售制、房地(dì)产税(shuì)、人地挂钩、金(jīn)融稳(wěn)定(dìng)、房企杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)等进行过长期系统的专项研(yán)究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确(què)实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金(jīn)由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预(yù)售(shòu)制的(de)前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代(dài)在中国(guó)香(xiāng)港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题，分层(céng)销售孕育(yù)而生。20世(shì)纪50年(nián)代，中国(guó)香港还未推行公共房屋制(zhì)度，许多(duō)人栖身于木屋或者其他临时(shí)住宅(zhái)，住房的需求是相当高(gāo)，不过大多数(shù)居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多(duō)数(shù)以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实力才(cái)能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期长等问(wèn)题。针对这一系列问题，不(bù)少地产(chǎn)商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出(chū)售。这模式(shì)一经推行，购买楼(lóu)宇的市(shì)民数(shù)量(liàng)有(yǒu)所增加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分(fēn)层(céng)出售的基(jī)础上(shàng)，将“按揭”模(mó)式(shì)引入房地(dì)产销(xiāo)售，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业(yè)有限公司，凭借商业直(zhí)觉(jué)和多年经营(yíng)杂货(huò)铺(pù)、海上驳(bó)运业务的经验，对于商品流通、资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到(dào)的见解，在努力寻(xún)求方法加快自身资(zī)金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的(de)一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还印发(fā)售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料(liào)、分层价格、订(dìng)购方法等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是另(lìng)外一(yī)个(gè)亮点，即先收取(qǔ)买家的(de)订金，采用(yòng)类似租金的(de)分(fēn)期(qī)付款形式，等新楼落(luò)成时(shí)，收(shōu)齐买家的钱，买(mǎi)家就拥(yōng)有(yǒu)了自己(jǐ)的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了(le)房屋(wū)的建造和销售，也解决了制造(zào)商的资金(jīn)问题(tí)，降低投资风(fēng)险，在(zài)当(dāng)时可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预售楼(lóu)花(huā)+分期(qī)付款(kuǎn)”的销售模式(shì)成为(wèi)当时中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的一大特(tè)色，纵观中(zhōng)国香港房地(dì)产市(shì)场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解决了(le)核心(xīn)的住房供不应求的(de)问题(tí)，使房市(shì)发展(zhǎn)进(jìn)入新阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼(lóu)花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情(qíng)况，但监(jiān)管(guǎn)部(bù)门不断完善、规范化，建立健全的监(jiān)管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例(lì)如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个(gè)楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升了对于预售楼花制度(dù)的(de)监(jiān)管(guǎn)，即要求开发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证(zhèng)明自(zì)身有资金(jīn)等能(néng)力把(bǎ)项目(mù)完成，资金需放入(rù)律师所托管，支(zhī)取(qǔ)时(shí)需律所和建筑师的核准。为(wèi)了防止(zhǐ)开(kāi)发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等造(zào)假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设(shè)的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商(shāng)操作(zuò)等采取全透明化(huà)机制，且银行的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后(hòu)续需(xū)自身推动(dòng)项目完工。随着监管体系逐步(柴进的性格特点和主要事迹概括，武松的性格特点和主要事迹bù)完善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的(de)现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二(èr)十世纪九十(shí)年代(dài)，中国内地面临住房需求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国以来(lái)，中国内地优先发(fā)展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工业化的(de)进程大于城(chéng)市化进程，唯有解决(jué)住(zhù)房基础等城市(shì)化配套(tào)问题，才能进(jìn)一(yī)步推进城市化(huà)。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利(lì)分房制度，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢(màn)，福(fú)利分房制度也出现了(le)分(fēn)配不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福(fú)利分房(fáng)制度不再适用于当时的国(guó)情(qíng)。叠加房地产市(shì)场面(miàn)临(lín)商品(pǐn)房(fáng)的(de)需求量大，而社会缺少大型(xíng)房地产(chǎn)开发(fā)商，商品房供应量小的困(kùn)境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼(lóu)花”模式(shì)无疑(yí)是对内地(dì)房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步(bù)引(yǐn)进中国香港预售(shòu)商品房(fáng)制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持国内房(fáng)地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深(shēn)化城镇住(zhù)房制度改革，加快住房(fáng)建设的通知》文件，决定(dìng)停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货(huò)币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住(zhù)房新体制，从计划经济下的福利分房转向(xiàng)市场经(jīng)济的商品房。房地产(chǎn)市场采用(yòng)预售制，允许开发商(shāng)卖期(qī)房，解决了房企缺少资金和开发时间周(zhōu)期长的两(liǎng)大难题，开发(fā)商(shāng)以预售(shòu)款撬动下一个项目的开(kāi)发(fā)，形成滚(gǔn)动开发(fā)模式，住房供应速(sù)度加(jiā)快。自此中国内地开始(shǐ)房改货币化，中(zhōng)国(guó)人民银行(xíng)等多方迅(xùn)速出台(tái)相关的信贷政策(cè)，支(zhī)持(chí)购房者，极大(dà)作用推动了房地产(chǎn)市场(chǎng)的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契合中国内地(dì)的(de)商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制度(dù)。预售(shòu)制(zhì)的初衷(zhōng)是为了(le)缓解房企(qǐ)资金压力，加快城镇(zhèn)住房(fáng)建(jiàn)设。具(jù)体来说，是(shì)指房地(dì)产开发企业(yè)将正在建设中(zhōng)的房屋预先出售(shòu)给(gěi)购(gòu)房者，由购房(fáng)者支付(fù)定金(jīn)或房款(kuǎn)的行为。区(qū)别(bié)于中国香港，在中国内(nèi)地(dì)实(shí)践过程中，商(shāng)品房预售(shòu)流程为：房地产开发商办理预售许可证-签(qiān)订商品房买卖(mài)合同-进行备案(àn)登记和预(yù)告(gào)登记-交付房屋。在(zài)购(gòu)房过程中，购房者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银行(xíng)贷款的形(xíng)式一次性付清剩(shèng)余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发(fā)商可能已拿到(dào)了全部购房(fáng)款，这点与中国香港的按照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中(zhōng)国(guó)内地的开(kāi)发(fā)商(shāng)而(ér)言，预(yù)售制商(shāng)品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏的风险确(què)实存在

　　作(zuò)为中国内地商品(pǐn)房销售的(de)最主(zhǔ)要方(fāng)式，预售制极大(dà)缩短房企现(xiàn)金(jīn)回笼周期，同时增加(jiā)市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发(fā)展(zhǎn)进程(chéng)。预(yù)售制在过去20多年对(duì)中国内地(dì)房地(dì)产市场的稳步发展起到了重要作用(yòng)，不(bù)仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需(xū)求，也提高(gāo)了(le)居民居(jū)住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子楼(lóu)住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基(jī)本适(shì)居，住房事业取(qǔ)得巨大进步(bù)，数(shù)十年时间走完发达(dá)国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开(kāi)放(fàng)以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建(jiàn)成区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住房套数(shù)从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内(nèi)地商品(pǐn)房销(xiāo)售最(zuì)主(zhǔ)要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期(qī)房销(xiāo)售面积占总销售面积的(de)比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也推动了(le)中国内地房地(dì)产行业的发展(zhǎn)。中国(guó)内地房地产历(lì)经二十(shí)多(duō)年长周(zhōu)期(qī)繁荣(róng)，行(xíng)业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工(gōng)面积从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增(zēng)至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合(hé)增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售面积(jī)和销(xiāo)售金(jīn)额(é)分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)柴进的性格特点和主要事迹概括，武松的性格特点和主要事迹亿元(yuán)增至18.2万亿(yì)元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业(yè)从无到(dào)有、从国企(qǐ)先(xiān)行到民企崛起(qǐ)，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业(yè)数量达(dá)9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动中国(guó)内(nèi)地经(jīng)济高增长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的(de)上下游产业链特别长，高(gāo)达50多个行业(yè)。2020年(nián)房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地产带(dài)动产业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中房地产对(duì)金融、批发(fā)、建(jiàn)材(cái)的带动最为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占全社(shè)会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地(dì)产开发(fā)投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额的(de)比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占比超过(guò)三分之一。从房地产融资(zī)存量占社(shè)融存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企大面(miàn)积(jī)违约，将导(dǎo)致银行不良(liáng)率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道(dào)，根据我们的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国(guó)合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股债房市值的(de)比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国(guó)的(de)27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债(zhài)房(fáng)市值(zhí)的(de)比例较高，主要(yào)是因为(wèi)住房市值高，以及(jí)中(zhōng)国资本(běn)市场发(fā)育尚(shàng)不成熟，直接融资比例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居(jū)民投资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售(shòu)制(zhì)背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在(zài)，当前的(de)负面效应(yīng)愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购(gòu)买(mǎi)者(zhě)的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。比(bǐ)如，交(jiāo)房等(děng)待期一般为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不(bù)仅承担(dān)银行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房(fáng)、“一房二卖”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房等风(fēng)险。另外，购房者和开发商之间的购房(fáng)合(hé)同、购(gòu)房者和(hé)银(yín)行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合同关系(xì)，如果开发商(shāng)发(fā)生违约，购房(fáng)者只能根据购房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合同按(àn)时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行影响自(zì)身信用和(hé)购房者对(duì)行业的(de)信心。

　　从金融(róng)层面(miàn)看，银行(xíng)作为按揭贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为市(shì)场波动或经营(yíng)不善，出(chū)现资(zī)金链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者(zhě)签订的预售合(hé)同(tóng)和(hé)按(àn)揭合同，已经从(cóng)银行获得(dé)房款，如果购(gòu)房者丧(sàng)失(shī)还款(kuǎn)能力(lì)或短期不能还款等，则风险完全由银行承(chéng)担，银(yín)行将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看，购房者的预售监管(guǎn)资(zī)金去(qù)哪了(le)？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那(nà)就(jiù)是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预(yù)售(shòu)管理(lǐ)办(bàn)法(fǎ)》中明确规定了开(kāi)发企业(yè)预(yù)售商品房所得款项应当用(yòng)于有关的工(gōng)程建设，商(shāng)品房预(yù)售款监管(guǎn)的具体办法，由房地(dì)产管理部门制定。但多年(nián)以(yǐ)来(lái)全国(guó)并没有统一的预售资(zī)金监管规(guī)定，各地(dì)实(shí)行“一(yī)城一策”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明(míng)、重庆、长沙等(děng)城(chéng)市重点(diǎn)监(jiān)管资金比(bǐ)例(lì)为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥(féi)等城(chéng)市则按照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑(zhù)面积(jī)或者项目(mù)工程(chéng)总额报价(jià)计算重(zhòng)点资金。而(ér)事实是，不少购房(fáng)款未(wèi)进(jìn)入监管(guǎn)账(zhàng)户、或进入监管账(zhàng)户后(hòu)被挪用，导致(zhì)楼盘没(méi)有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被(bèi)迫继续还款。那(nà)么，监管账户资金如(rú)何(hé)被挪走的？实际(jì)上(shàng)，在过(guò)去(qù)房地产大开发(fā)时代的高周(zhōu)转背(bèi)景下，抽调(diào)预售款监管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程建设名义(yì)，获得监管(guǎn)账户拨付资(zī)金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而(ér)拨付的工程(chéng)款，远(yuǎn)超工程进度所需。通(tōng)过这些方式套取(qǔ)的资金，在房企(qǐ)各地项目间(jiān)流动，变相(xiāng)加杠(gāng)杆(gān)，这样做提供了(le)资(zī)金流动性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和(hé)楼盘建(jiàn)设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模(mó)式，但一定程度上(shàng)把风险甩给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈(chéng)现以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付款保护(hù)：对于(yú)购房者预(yù)付资金(jīn)，一般设有定金或预付(fù)款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重：要求购房者支(zhī)付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般以定(dìng)金(jīn)方式支付，或按(àn)工(gōng)程(chéng)进度分(fēn)期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式发放(fàng)按(àn)揭(jiē)贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按揭贷(dài)款按照工程(chéng)进(jìn)度逐渐(jiàn)发放，购房者(zhě)开(kāi)始月供(gōng)；二是房屋(wū)交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为预售(shòu)商品房提供(gōng)期房烂尾(wěi)保险，在商品房出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质(zhì)量(liàng)的保障有(yǒu)两种方式，一(yī)是期房由政府或第(dì)三方验收合格并提供验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得购房者支付的房款。二是开发商为购房者(zhě)提供一定(dìng)的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限内无(wú)条件返还，最(zuì)低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前(qián)资(zī)金(jīn)由(yóu)第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭(píng)证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方面，除(chú)定金(jīn)或(huò)首(shǒu)付外，购房者(zhě)在房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)通过按(àn)揭(jiē)贷款支(zhī)付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用(yòng)资金，购房者的(de)定金及(jí)首(shǒu)付(fù)款由第三(sān)方公证行(xíng)或产权保(bǎo)险公(gōng)司(sī)的(de)信(xìn)托账户监管。如果(guǒ)开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过(guò)申请仲裁(cái)取回，且(qiě)不承担任何责(zé)任与损失(shī)。而开(kāi)发商在房屋建设过程(chéng)中的资金全部来自银行，银(yín)行根据工程进度向开发(fā)商提(tí)供一定(dìng)比例(lì)的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金直(zhí)接损(sǔn)害银(yín)行利益，银行有充分动(dòng)机监(jiān)管(guǎn)开发商施工进度。开发商在房屋交付时需(xū)取得由政府相关部门经(jīng)审查后发放的(de)验收凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭(píng)证向银行(xíng)得到购房者支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造(zào)工期进度支(zhī)付，按揭按工期(qī)放款后(hòu)还贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固(gù)定利率(lǜ)，开(kāi)发商(shāng)或(huò)购房(fáng)者可购买期房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需支付(fù)约2000欧的定金并进(jìn)行预约公(gōng)证，签订合(hé)同后定金退(tuì)还。如由于任何原因不能购买(mǎi)，定金按照德国法(fǎ)律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签署购房(fáng)合(hé)同后，购房(fáng)者(zhě)需支付公证费和土地交易税，分别为(wèi)房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工(gōng)期支付房款的(de)制(zhì)度，一般分7笔进(jìn)行支付(fù)，具体(tǐ)支付(fù)节(jié)点、比(bǐ)例(lì)因项目而异。一(yī)般(bān)来(lái)说，支付节(jié)点可分为公证后、主体(tǐ)完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电(diàn)路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房(fáng)者可在支(zhī)付(fù)房款前申请房(fáng)贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次(cì)发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷(dài)款给予(yǔ)购房(fáng)者(zhě)一定使用期限，期限结(jié)束(shù)后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)开始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保(bǎo)险公(gōng)司针对期房(fáng)设(shè)计了两种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延期(qī)或重(zhòng)大缺(quē)陷(xiàn)时，保险公司保证开发商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由(yóu)保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房(fáng)时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制(zhì)，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双方律(lǜ)师严格(gé)监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双(shuāng)方均有一名律(lǜ)师，负(fù)责沟通(tōng)期房(fáng)交易中的(de)房(fáng)产、资金、合(hé)同等各个环节，各环节内容确认无误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商出现财务(wù)、经(jīng)营(yíng)问题时(shí)，购(gòu)房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通(tōng)常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环(huán)节，英(yīng)国采取按工程进度付款的方(fāng)式，但是(shì)交房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必(bì)须(xū)经过(guò)房产公证公司的检验(yàn)验(yàn)收(shōu)后才能(néng)交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售资金监管(guǎn)极为严格(gé)，资金(jīn)也(yě)由律师监管，在确认工程(chéng)进度、支付相关(guān)款(kuǎn)项过程中(zhōng)，由买(mǎi)房律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给开(kāi)发(fā)商，即资金(jīn)在(zài)进入开发商账户(hù)前经过两道关口，有利于(yú)保障(zhàng)购房(fáng)者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预(yù)付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　日本(běn)期房交易立法(fǎ)，定金超5％或(huò)1000万日元时，开(kāi)发商必(bì)须完成“预售房定(dìng)金保(bǎo)全措施”，交(jiāo)房前付(fù)款比例不(bù)超房款的20％，开发商(shāng)违约需返(fǎn)还定价并赔(péi)偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结(jié)束后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房(fáng)二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多(duō)次修(xiū)订，目前是唯一一部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日(rì)本(běn)《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元(yuán)的部分(fēn)，法律要求开(kāi)发商必须完(wán)成定(dìng)金保全(quán)措施才可预售。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖(mài)双方签订(dìng)购房合(hé)同时，开发商向(xiàng)金(jīn)融机构或指(zhǐ)定(dìng)保证(zhèng)机构或保险机构签订定金(jīn)保证委托(tuō)合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的保证(zhèng)金证明书(shū)交付(fù)给购房者。除(chú)定(dìng)金外，其他(tā)预先支付的(de)购房(fáng)款也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可(kě)凭保证金(jīn)证(zhèng)明(míng)书向(xiàng)金融机构或保证机构或保险公(gōng)司(sī)兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的(de)定金，签订购房合同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购(gòu)房者违约可返(fǎn)还相(xiāng)当(dāng)于(yú)3.75％房款(kuǎn)的(de)订(dìng)金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支付(fù)，所有资金进(jìn)银(yín)行专门项目(mù)资(zī)金账户，交房后(hòu)满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环(huán)节(jié)，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购权合同以(yǐ)及订金返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房者需(xū)支(zhī)付(fù)15％的(de)首付及(jí)印(yìn)花税，同时购房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期(qī)房(fáng)同样采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的(de)方(fāng)式(shì)，《发展(zhǎn)商条例》对(duì)期房付款流(liú)程做了统一详细(xì)规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付节点一(yī)般为(wèi)合同签订后、地基完(wán)工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照(zhào)工(gōng)程进度放款，月(yuè)供在此(cǐ)过程中随(suí)着(zhe)放出贷款(kuǎn)的增加(jiā)而增加(jiā)，未放款(kuǎn)部分(fēn)无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金与付款会存入银(yín)行专(zhuān)门的项目(mù)资金账户，账(zhàng)户资金提取须与(yǔ)房屋(wū)建设有关。房(fáng)屋交付(fù)后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后(hòu)购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地(dì)产到了政策出手临(lín)界(jiè)点，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对刚需(xū)和改善(shàn)型需求的支持(chí)力度，长短兼顾(gù)妥善应(yīng)对局部停贷现(xiàn)象，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼(lóu)保复工保民生，给(gěi)予强(qiáng)有力的金融(róng)工具支持。另一方(fāng)面，从(cóng)现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括(kuò)民(mín)营企(qǐ)业，加大(dà)支持力度，由优质(zhì)房企牵头并(bìng)购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财(cái)团(tuán)，给予金(jīn)融工具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势(shì)复杂性(xìng)和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制。长效机制四大关(guān)键是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建立开发商(shāng)违约后(hòu)定金保护机制，如(rú)将已支付定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保(bǎo)障购房者(zhě)定金安全。签订(dìng)合同环(huán)节，鼓励保(bǎo)险公司介入(rù)，为(wèi)房屋重大延(yán)期以及(jí)重大缺陷等情(qíng)况提供充分的保障(zhàng)。余(yú)款(kuǎn)支付环节，建(jiàn)立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者(zhě)的(de)权(quán)益。资金监管(guǎn)环节，引入独立于(yú)开(kāi)发商、柴进的性格特点和主要事迹概括，武松的性格特点和主要事迹银行(xíng)的第三(sān)方(fāng)资金监管(guǎn)机构，或由(yóu)政(zhèng)府相关部门直接监(jiān)管，以(yǐ)此防止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期制(zhì)度(dù)。保修期内，开(kāi)发(fā)商应对房屋(wū)质量(liàng)问题全权负责、免费维(wéi)修，购房者在保修(xiū)期结(jié)束(shù)后支付尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来看，取(qǔ)消商品房预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对(duì)购房民(mín)众不公平的(de)预售制已经过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售。另一方面，取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现的营销手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的(de)提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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